Esu dirbęs nekilnojamojo turto srityje daugiau nei dešimtmetį, ir jei ką nors išmokau per tuos metus – tai kad perkant naują būstą, ypač nauji butai Vilniuje, teisinių niuansų žinojimas gali būti svarbesnis nei fasado spalva ar virtuvės išplanavimas. Mano patirtis rodo, kad techniniams ir estetiniams aspektams pirkėjai skiria daugiausia dėmesio, o teisiniai klausimai dažnai lieka šešėlyje – iki pirmojo rimto ginčo. Šiame tekste noriu pasidalinti įžvalgomis, kurios galėtų padėti išvengti dažniausių teisinių spąstų.

Rezervavimo sutartys: pirmas žingsnis su paslėptomis duobėmis

Pirmą kartą susiduriu su klientu, kai jis ar ji ateina pasikonsultuoti dėl jau pasirašytos rezervavimo sutarties. Deja, dažnai tai būna pavėluotas vizitas – sutartis jau pasirašyta, avansas sumokėtas, o punktai dėl tos įmokos grąžinimo nutraukus sutartį ateityje kelia nerimą.

„Ar tikrai turėčiau prarasti 50% avanso, jei pasitrauksiu iš sandorio?” – klausia klientai. Deja, jei tai jau įrašyta pasirašytoje sutartyje, padėti būna sunku.

Ką patarčiau savo draugams:

• Niekada nepasirašykite rezervavimo sutarties iškart po pirmojo būsto apžiūrėjimo
• Išsineškite sutarties projektą namo ir ramiai jį perskaitykite
• Būtinai išsiaiškinkite avanso grąžinimo sąlygas įvairiais nutraukimo scenarijais
• Kreipkitės į teisininką dar prieš pasirašant – tai kainuos mažiau nei prarasta įmoka

Iš savo praktikos žinau – žlugusių sandorių naujos statybos projektuose būna nemažai, ir dažnai pirkėjai praranda dalį įmokėtų pinigų dėl prastai suformuluotų sutarčių.

Preliminariosios sutartys ir paslėptos rizikos

Širdį suspaudžia matant, kaip lengvai žmonės pasirašo preliminariąsias sutartis galvodami, kad tai tik „tarpinis žingsnis”. Iš tiesų tai rimtas juridinis dokumentas su aiškiomis teisinėmis pasekmėmis.

Iš praktikos atsimenu konkretų atvejį:

Rolandas (vardas pakeistas) pasirašė preliminariąją sutartį dėl naujo buto, sumokėjo 15% pirkimo kainos. Sutartyje buvo numatyta, kad galutinė sutartis bus sudaryta per 6 mėnesius. Statybos vėlavo, ir po 7 mėnesių statytojas paprašė dar palaukti. Rolandas tuo metu rado patrauklesnį variantą ir bandė nutraukti preliminariąją sutartį, tikėdamasis atgauti visą įmoką. Tik tada jis suprato, kad sutartyje buvo punktas, numatantis, kad vėlavimas iki 3 mėnesių nelaikomas sutarties pažeidimu…

Mano patarimas:

• Preliminariojoje sutartyje turi būti labai aiškiai apibrėžti terminai
• Būtina įtraukti konkrečias sankcijas vystytojui už vėlavimą
• Verta nurodyti maksimalias galimas ploto paklaidas ir kainos koregavimo mechanizmą
• Visada įtraukite nuostatas dėl būsto kokybės vertinimo

Perdavimo-priėmimo aktas: ne tik formalumas

Priimant naują būstą, daugelis pirkėjų elgiasi taip, tarsi tai būtų tik formalumas – greitas apžiūrėjimas, kelios nuotraukos telefonu ir parašas. Tai didžiulė klaida!

Perdavimo akto pasirašymas reiškia, kad jūs pripažįstate, jog būstas atitinka sutartas sąlygas. Vėliau pastebėti trūkumai gali būti traktuojami kaip atsiradę jau po perdavimo.

Mano klientė Inga pasakojo:

„Pasirašiau perdavimo aktą, nes viskas atrodė gerai. Tik po savaitės, kai pradėjome kraustytis, pastebėjome, kad dalis grindų šildymo neveikia, o vonioje yra plytų įskilimas. Statytojas atsisakė taisyti, teigdamas, kad turėjome pastebėti priimant butą.”

Ką būtina daryti prieš pasirašant:

• Detaliai patikrinkite visas sistemas – vandentiekį, elektrą, šildymą
• Užfiksuokite visus pastebėtus trūkumus raštu ir nuotraukomis
• Pridėkite šį trūkumų sąrašą prie perdavimo akto
• Susitarkite dėl konkrečių terminų, per kuriuos trūkumai bus pašalinti

Bendrosios dalinės nuosavybės šešėliai

Perkant naujos statybos butą, dauguma žmonių galvoja tik apie patį butą – jo kvadratūrą, išplanavimą, apdailą. Tačiau kartu perkate ir dalį bendrosios nuosavybės, kuri gali turėti didžiulės įtakos jūsų gyvenimo kokybei.

Pasakoju klientams iš savo patirties:

„Kartą konsultavau žmogų, įsigijusį butą prestižiniame projekte. Po metų paaiškėjo, kad pastato stogui reikia remonto, o kadangi dalis butų liko neparduoti, likusiems gyventojams teko prisiimti neproporcingai didelę finansinę naštą. Priežastis – nepakankamas dėmesys bendrosios nuosavybės valdymo klausimams prieš perkant.”

Ką būtina išsiaiškinti:

• Kaip bus administruojamas pastatas pirmuosius 1-3 metus
• Kokie numatyti komunalinių paslaugų tarifai
• Kas atsakingas už garantinius remontus bendrosiose patalpose
• Koks kaupiamosios įmokos remontui dydis numatomas

Garantijos: rūpestis dar prieš problemas

Vienas didžiausių naujo būsto privalumų – garantijos. Tačiau dauguma pirkėjų nesupranta, kaip jos veikia, ir praleidžia galimybę išspręsti problemas garantiniu laikotarpiu.

Naujų būstų garantijos Lietuvoje:

• Bendroji garantija naujiems pastatams – 5 metai
• Paslėptiems defektams – 10 metų
• Apdailos darbams – dažniausiai 2 metai
• Įrangai ir įrenginiams – pagal gamintojo nustatytas garantijas

Svarbu žinoti, kad garantijos veikimas priklauso nuo tinkamos būsto priežiūros ir naudojimo. Pavyzdžiui, nepakankama ventiliacija gali tapti priežastimi atmesti pretenzijas dėl pelėsio susidarymo.

Mano patirtis rodo, kad labiausiai pasiteisina šis modelis:

• Vedkite „būsto dienoraštį” – fiksuokite visus pastebėtus defektus
• Nedelskite pranešti apie problemas – geriausia raštu, su nuotraukomis
• Išsaugokite visą susirašinėjimą su vystytoju ir rangovais
• Pakvieskite nepriklausomą ekspertą įvertinti rimtesnius defektus

Mokesčiai, kuriuos dažnai pamirštame

Dirbant su klientais nuolat susiduriu su nuostaba jų veiduose, kai paminiu papildomus mokesčius. Ypač tai būdinga pirmą kartą būstą perkantiems žmonėms.

„Maniau, kad 21% PVM jau įskaičiuotas į kainą,” – nustebo klientas, kai paaiškinau, kad kaina nurodyta be PVM. Tokių situacijų būna dažnai.

Būtina atkreipti dėmesį į:

• PVM klausimą – ar jis įtrauktas į kainą
• Notaro mokesčius – jie priklauso nuo sandorio vertės
• Registracijos Registrų centre mokesčius
• Turto mokestį, jei būstas viršija neapmokestinamą vertę

Šie mokesčiai gali gerokai padidinti galutinę kainą, todėl būtina juos įtraukti į savo biudžeto planavimą.

Nauji reikalavimai, nauja realybė

Energinio efektyvumo standartai ir kiti reglamentai nuolat keičiasi, ir tai turi tiesioginę įtaką tiek kainai, tiek gyvenimo kokybei. Šiandieninis A++ energetinės klasės reikalavimas reiškia, kad nauji namai privalo būti žymiai kokybiškesni energijos taupymo požiūriu nei prieš kelerius metus.

Tai turi ir teigiamų, ir neigiamų pasekmių:

• Mažesnės šildymo sąskaitos ateityje
• Aukštesnė pradinė būsto kaina
• Sudėtingesnės sistemos, reikalaujančios profesionalios priežiūros
• Papildomos investicijos į atsinaujinančios energijos šaltinius

Mano klientai dažnai nustemba, kai paaiškinu, kad naujų standartų namai reikalauja ir kitokio gyvenimo būdo – pavyzdžiui, tinkamos vėdinimo sistemų priežiūros, kad būtų išvengta drėgmės kaupimosi.

Praktiniai patarimai iš mano patirties

Per savo karjerą mačiau daugybę sandorių – ir sėkmingų, ir tokių, dėl kurių žmonės gailėjosi ilgus metus. Štai keletas praktinių patarimų, kuriuos duodu savo artimiesiems:

1. Išsamus vystytojo patikrinimas

   • Pasidomėkite ankstesniais projektais
   • Pasikalbėkite su žmonėmis, jau gyvenančiais šio vystytojo pastatytuose namuose
   • Patikrinkite įmonės finansinius rodiklius viešuose registruose

2. Derėkitės dėl sutarčių sąlygų

   • Niekada nepriimkite standartinės sutarties kaip neliečiamos
   • Daugelis sąlygų gali būti keičiamos – ypač terminai ir baudos
   • Netgi didžiausi vystytojai sutinka keisti probleminius punktus, jei jūs reiškiate pagrįstus argumentus

3. Finansinis atsargumas

   • Visada turėkite finansinį rezervą nenumatytiems atvejams
   • Verčiau numatykite 10-15% didesnį biudžetą nei planuojate
   • Įvertinkite visus papildomus mokesčius ir išlaidas

4. Dokumentuokite viską

   • Fotografuokite visus etapus
   • Išsaugokite visą susirašinėjimą
   • Veskite užrašus po kiekvieno susitikimo

Naujų būstų pirkimas yra sudėtingas procesas, bet tinkamai pasiruošus, jis gali būti daug sklandesnis. Teisiniai aspektai – galbūt ne pati įdomiausia dalis, bet būtent jie dažnai nulemia, ar jūsų investicija bus sėkminga ilgalaikėje perspektyvoje.

Geros kloties ir protingų sprendimų ieškant savo naujų namų!